物件探しについてネットで問い合わせをしていく中で、特別丁寧な対応をしてくれた不動産屋さんがあったので、アポイントを取っていろいろと聞いてみました。
この話を読んでわかること
- 山林売買のリアル
- 山林物件の探し方
- なぜ町の不動産屋さんがやる気がないか
日本には、なぜこんなに山があるのに物件少ないのか？？
ネットで物件を調べても、なかなか希望の物件が出てきません。こんなに山があるのに何で？という疑問はこの会話で払拭されました。
日本って、国土の7割が山林ですよね？何でこんなに物件少ないんですか？
まず、ご予算が低いですよねー。それとこういう事情があります
山林物件が少ない理由とは？？
・土地の所有者が物件を持っている事を知らない、自覚がない
実は知らない間に相続されていた。ということもあり自分がその山林を持っている自覚がないパターンがあるそう。
・売るメリットがない
山林の土地評価額は非常に安いため、固定資産税がかかっていない事も多く、
特段売りに出すメリットもない場合が多いとの事。
・手頃な大きさの物件がない
私達は、低価格（100～300万）でプライベートで楽しめる土地を探していました。
都合よく個人で楽しめるような広さの土地はそうそうザラにあるわけではなく、「買うなら丸ごと全部買ってくれ」
というパターンが多いとの事。
予算1,000万円以上であれば、結構ありますよ
1000万円の土地の一部を譲ってもらうのは難しいのでしょうか？
正直、それはかなり難しいと思います。
理由は、「分筆」にあるようです。
プライベートキャンプ場購入を阻む、分筆とは？？
仮に価格1,000万超えの山林を購入し、東京ドーム〇個分という山が手に入ったとします。
しかし、個人でこの広さの山を所有しても、正直持て余してしまいますし、広い分だけ固定資産税がかかってしまいます。そのため、利用用途に合った一部の土地だけを分けてもらいたいのですが、それをするには「分筆」という行為が発生します。
分筆とは
「一筆」として登記されている土地を数筆に分けて土地台帳に登記し直すこと。「一筆」とは、土地の個数を示す登記簿上での単位のことで、登記簿では一筆の土地ごとに1つの用紙を備えることになっている。土地を分筆すると、分筆後、新しくできた土地には新たな「地番」が付けられる。そして、その土地の登記記録が作成され、『地図または地図に準ずる図面（公図）』に分筆された境界線が記載される。なお、土地を分筆する主なケースとしては以下のような場合である。
・土地の一部を売買するとき
・土地の一部の地目が異なる場合
・相続した土地を相続人で分けるとき
・共有の土地を分筆し、単独所有に変えるとき
・融資を受けて家を建てる際に、利用しない土地を分ける場合
なお、数筆の土地を合わせて一筆とすることを「合筆（がっぴつ・ごうひつ）」という。
SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典より https://suumo.jp/yougo/h/bunpitsu/
この行為が以下の条件によりかなり厄介です。
・山林は、持ち主の境界線があいまい。
土地の境界には基本、境界杭が打ってあるのですが、これがない場合や、昔に所有者同士で決めた木や川が境界になって いることが多いのですが、この木や川がなくなっていたり、地形が変わっていることもあり、かなりあいまいになっているそうです。あいまいなまま、土地を分けるわけにもいかず、この境界を隣地所有者立ち合いのもとで、再度定める必要があるとの事。
・分筆には、隣地所有者の立ち合いが必要
分筆は、土地の所有者と購入希望者だけでなく、隣接する土地の所有者全員が立ち会う必要があります。
土地の所有者と連絡がつかなかったり、所有者が高齢のため出向けないことも多く、
また土地の所有者不明の場合も多くあり、そもそも分筆が不可能な事あるようです。
・分筆は、基本土地購入希望者負担
山林は、正確は地積調査をしていない場合が多く、面積が非常に適当な場合が多いです。
分筆する際は、持ち主の土地面積を正確に測量する必要があり、面積も広いため多額の測量費用がかかります。
そして、その測量費用負担を不動産屋が負担する訳もなく、多くの場合土地の購入者負担となります。
分筆ってどのくらいするんですか？
土地の広さにもよるのですが、最低100万円以上はかかるでしょうね
土地代＋最低100万以上の費用！？ハードル高っ！
山林物件が出てくる条件とは？？
昨今のキャンプブームで、私達のようなケースも増えているものの
基本的に山林は価値が低く、売買が盛んではないとの事。
逆に、どんな時に山林物件って出てくるんですか？
そうですねー。こんな時ですかね
・相続のとき
山林を所有している際は固定資産税がかからなかったとしても、所有者が何らかの条件で誰かに相続しようとすると、相 続税がかかります。
山林の場合、土地の評価額が低いため固定資産税が安くても、相続の際はその評価額が何倍にもなる場合も多く、多額の相続税がかかる場合があり、身内に多額の費用を支払わせたくないと考える所有者が、売りに出すケースが多いようです。
・借金が返せなくなったとき
山林の所有者が、山林を担保に借金しているケースもあるようです。
所有者がその借金を返せなかった場合、売りに出されることがあるようです。
世知辛い世の中ですね
不動産屋さん、山林売買やる気なくないですか？
町の不動産屋さんは、住宅、宅地の取引メイン。山林はおまけ程度の場合が多いみたいです。
今まで、結構いろいろな不動産屋さんとやり取りしましたけど、結構皆さんやる気ない気がします
そうですねー。
私達の商売は賃料と仲介手数料で成り立ってるんですが、山林の場合、売り切りだし価格が安いじゃないですか。で、遠い。案内するのに時間がかかる、その上お客さんが買うか買わないかわからない。
効率が悪いんですよね。山林に関しては、良ければどうぞ。っていう感じです。
なるほどー。
僕はやる気ありますよ？（笑）だけど現地は行かないかなー。服汚れそうだし。
ちなみにこの辺で山林かなり扱ってる人いますよ。良ければ紹介しましょうか？
お願いします！
おわりに
ネットではわからない、山林売買のリアルを知ることができました。
餅は餅屋、ではないですが山は山屋。私達は、その意味をすぐに痛感することになりますが、それは後のお話。
また次回！
